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企業(yè)租用個人房屋是常見現(xiàn)象,那么個人出租給企業(yè)房屋代.開.發(fā).票需要交納哪些稅款?有兩種計算方式,一種是分稅種計算,另一種是按照綜合征收率來計算。有地區(qū)直接按照綜合征收率來,并且各地有差異,今天我們來看下分稅種計算。
分稅種計算涉及稅種
增值稅
房產(chǎn)稅
城鎮(zhèn)土地使用稅
印花稅
個人所得稅
一、增值稅及附加
增值稅
國家稅務(wù)總局公告2016年第16號:
(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房),按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房),按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
因此,個人出租不動產(chǎn),按照以下公式計算應(yīng)納稅款:
(一)出租住房:應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷〔1+5%)×1.5%
(二)出租非住房:應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷〔1+5%)×5%
國家稅務(wù)總局公告2016年第53號:
其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn),取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤,分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
注意事項:
1. 個體工商戶出租不動產(chǎn),需要開具增值稅普通發(fā)票的,原則上應(yīng)自行開具,不能自行開具的可向不動產(chǎn)所在地的主管國稅機關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票;需要開具增值稅專用發(fā)票的,可向主管國稅機關(guān)申請代開,建筑業(yè)、住宿業(yè)、鑒證咨詢業(yè)等試點自行開具增值稅專用發(fā)票的應(yīng)自行開具增值稅專用發(fā)票。
2.其他個人(自然人)出租不動產(chǎn),可向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票(包括普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票)。
3.不管是何種身份的納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)(即承租人為其他個人),均不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
4. 若個人出租房屋因其月銷售額不足3萬元或季度銷售額不足9萬元而適用了免稅規(guī)定,此時也就不得再申請代開(開具)增值稅專用發(fā)票。
城建稅
其他個人(自然人)出租不動產(chǎn)(不分住房或非住房),月租金不足3萬元,可免征增值稅,同時免征城建稅。
附加費
財稅〔2016〕12號:
教育費附加、地方教育附加免征:擴大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元)的繳納義務(wù)人。
二、房產(chǎn)稅
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》:
第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。
第四條 房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%。
財稅〔2000〕125號:
對個人按市場價格出租的居民住房,房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。(此處個人僅指自然人)
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》:
第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人,應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。
前款所稱單位,包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位;所稱個人,包括個體工商戶以及其他個人。
第三條 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù),依照規(guī)定稅額計算征收
財稅(〔2008〕24號:
對個人出租住房,不區(qū)分用途,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、印花稅
《中華人民共和國印花稅暫行條例》:
第一條 在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人,都是印花稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人),應(yīng)當按照本條例規(guī)定繳納印花稅。
第二條 下列憑證為應(yīng)納稅憑證:
(一)購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證;...
稅率:按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。
財稅(〔2008〕24號):
對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。 (此處個人僅指自然人)
五、個人所得稅
《中華人民共和國個人所得稅法》(2011):
應(yīng)稅范圍:財產(chǎn)租賃所得;稅率:20%
應(yīng)納稅所得額:財產(chǎn)租賃所得,以一個月內(nèi)取得的收入為一次。
每次收入<=4000元:應(yīng)納稅所得額=收入-稅-修繕費用(800為限)-800(費用額)
每次收入>4000元:應(yīng)納稅所得額=(收入-稅-修繕費用(800為限))×(1-20%)
財稅(〔2008〕24號:
對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。(此處個人僅指自然人)
注意事項
各地區(qū)實際開票征收有差異,具體以當?shù)貫闇?。江蘇目前就按照綜合征收率來計算,我們下期一起來看,江蘇——個人出租房屋應(yīng)繳納的各項稅費(綜合征收率)。
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