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答：前期我們把銷(xiāo)售貨物的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間講完了，今天我們繼續(xù)聊聊銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

今天我們先聊聊建筑服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售。

建筑服務(wù)

政策依據(jù)

1、取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2、被工程發(fā)包方從應(yīng)支付的工程款中扣押的質(zhì)押金、保證金，未開(kāi)具發(fā)票的，以納稅人實(shí)際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

政策解讀

從2017年7月1日起，建筑業(yè)收到預(yù)收款不再產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但需要預(yù)繳增值稅。換句話(huà)說(shuō)，建筑業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本一致了，區(qū)別在于建筑業(yè)可以扣除支付的分包款，但是建筑業(yè)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)收款發(fā)票。同時(shí)，考慮到建筑業(yè)行業(yè)的工程質(zhì)押金、保證金退回的時(shí)間一般都較長(zhǎng)，沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票的部分，以實(shí)際收到上述款項(xiàng)的當(dāng)天作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

建筑業(yè)預(yù)收款僅指在建筑開(kāi)工前收到的工程款，此處的開(kāi)工有可能包括實(shí)際開(kāi)工日期、合同約定或政府批準(zhǔn)文件的開(kāi)工日期，需要根據(jù)實(shí)際情況靈活判斷。當(dāng)建筑服務(wù)開(kāi)工后、過(guò)程中或完成后收到或者應(yīng)當(dāng)收到工程款時(shí)，其增值稅納稅義務(wù)按照總體原則處理。

預(yù)收款不產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，僅是預(yù)征，所以，此時(shí)的預(yù)收款不應(yīng)該開(kāi)票增值稅發(fā)票。如果開(kāi)具了發(fā)票，那么需要遵照總體原則確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。

案例解析

案例01：某工程合同約定開(kāi)工日期為2018年07月01日，工程承接方于2018年06月15日收到預(yù)付工程款700萬(wàn)元。

那么6月份需要按照700萬(wàn)元預(yù)繳增值稅，但不能確認(rèn)增值稅收入發(fā)生。實(shí)際操作中7月份應(yīng)進(jìn)行預(yù)繳增值稅，8月份（申報(bào)所屬期7月）將700萬(wàn)收入確認(rèn)為增值稅應(yīng)稅收入，確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的同時(shí)應(yīng)該開(kāi)具增值稅發(fā)票。

不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售

政策依據(jù)

采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期按照3%的預(yù)征率向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

政策解讀

房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收款與建筑業(yè)預(yù)收賬款有一定的類(lèi)似性，在收到預(yù)收款時(shí)均需要按一定比例預(yù)繳，如果此時(shí)未開(kāi)具發(fā)票不需要確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間，后續(xù)按照規(guī)定應(yīng)在“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天”，這里的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬在實(shí)際操作中多以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的交房時(shí)間或?qū)嶋H交房時(shí)間中更早的當(dāng)天，而非辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的當(dāng)天，主要也是考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)存在較多的不確定因素。需要注意的是該規(guī)定僅限于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)地項(xiàng)目，而且采取的是預(yù)收款方式。如果不能同時(shí)符合上述兩點(diǎn)，需要按照總體原則進(jìn)行處理，收到款項(xiàng)時(shí)即需要確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。

案例02：A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)于2017年2月開(kāi)始預(yù)售，自然人薛某于2017年03月16日與A公司簽署購(gòu)房協(xié)議，約定于2017年03月20日、2017年4月18日分兩次付款，同時(shí)約定2017年10月08日交房。薛某按時(shí)支付相應(yīng)款項(xiàng)，雙方于2017年09月30日提前完成交房。

案例解析

此案例屬于典型的預(yù)售樓盤(pán)，即房子還沒(méi)蓋好就開(kāi)始銷(xiāo)售，符合預(yù)收款方式的規(guī)定，A公司應(yīng)于2017年4月、5月的征期進(jìn)行增值稅預(yù)繳，可以開(kāi)具預(yù)收款增值稅發(fā)票，不確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。雖然協(xié)議約定2017年10月交房，但是由于實(shí)際交房時(shí)間在2017年09月，因此應(yīng)在九月份確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)時(shí)間，并于10月份征期正式申報(bào)。